如果让豪宅经纪人们给杭州顶级豪宅做一个排行榜， 大家榜单中NO.1的最大公约数，很可能就是位于之江板块的云栖玫瑰园 。无论地段、景观、年代、产品，云栖玫瑰园都非常“能打”：整个园区背靠五云山，内部有坡地、湖泊， 容积率仅约0.29 ；小区建成于2010年代，分三期开发， 其中一期、二期是法式排屋与合院，三期是中式合院 ，满足不同审美人群的需求。

(相关资料图)

最近，云栖玫瑰园一套法式合院法拍房上线阿里资产平台，建筑面积约616㎡，土地面积约540㎡，评估价1.156亿元，起拍价9248万元。 这套房子一上线就引发了大众关注，并被业内看好是“杭州最贵法拍房”的有力竞争者，有希望打破今年4月底桃花源一套中式合院“杭松居”法拍房创下的1.33亿元成交总价的纪录。

很多人好奇，这样的豪宅，其内部究竟是怎样的？今天上午是这套房子的集中看房时间，潮新闻记者前去现场探营。

原房主装修花了上千万元

院子里两棵树价值约300万元

云栖玫瑰园位于留泗路与之江路交叉处东北侧，整个小区沿着缓坡，就着山势，依次分布着法式合院、中式合院。此次即将法拍的这套法式合院位于香颂苑，就在小区内部约40亩大小的景观湖“梦湖”的边上。

根据评估报告， 这套合院为地上两层，地下一层 。不过，记者在现场看到， 实际地下有两层 。

房子内部的软装目前已经基本搬空。 一层户型结构为两厅两厨两室两卫。 前厅、客厅地面铺拼花大理石，墙面为大理石贴面（局部艺术漆粉刷）；一中一西两个厨房面积都较大；其中一个卧室当初设计为儿童房，一面墙面贴着艺术墙纸，上面是各种汽车海报和图标，另一面墙上还贴着一张儿童身高视力表。

房子的转角楼梯是房子的一大亮点 ，深绿墙壁配白色大型吊灯设计得非常欧式。二楼主要是三个套房，各自都含有卧室、卫生间和衣帽间。其中 主卧面积极大，目测将近40㎡ ，配套卫生间也比较豪华，并分别配有一个男主人衣帽间和一间女主人衣帽间。据一位知情人士介绍，女主人衣帽间这处空间应该是当初开发商的赠送面积， 经过装修改造后，房子实际建筑面积约在650㎡ 。

由于 这个法式合院含一个内庭院和一个外庭院 ，绿化较好，又是郁郁葱葱的季节，因此一楼和二楼的卧室窗户外面都是一派绿意，观感极佳。

据豪宅经纪人介绍， 房子的地下室面积约400㎡ 。 其中地下一层包含一个健身房、影音室，以及两个保姆房。 据豪宅经纪人介绍，原主人家里聘有3个保姆2个司机，不过司机不住在这边。 而地下二层主要是设备间，并且可以直通地下车位。 根据拍卖公告，这套房子的拍卖价格包含3个地下车位。

在拍卖公告中， 比较引人注目的一条是，此次拍卖不包含花园内两棵名贵树木 。在看房现场，一位前房主的朋友告诉记者，两棵名贵树木是指外庭院的两株橄榄树，“ 这两棵树是从巴西运过来的，价值约300万元。 ”

因公司上市对赌失败，房子被法拍

去年曾有客户出价1.05亿元

今年以来，以九溪玫瑰园、云栖玫瑰园为代表的超低密大宅，在富豪群体中很受欢迎。 今天的看房现场，短短1小时，陆续有20多组客户来看房 ，有外省远道而来的，有三五个好哥们一起来的，还有妈妈带着孩子来看房的。

大多数客户对于云栖玫瑰园的环境赞不绝口，都觉得地段稀缺 ；对于 房子本身也觉得很赞，各房间的尺度都比较宽绰 ；此外， 小区的圈层也是看房者比较看重的 ，听知情人士介绍，这套法式合院隔壁的业主，是一位名声显赫的实业大佬。不过，也有看房者觉得， 合院的一个弊端是朝南卧室较少 。

现场的物业管家介绍说， 云栖玫瑰园的业主总体比较惜售 ，很多业主在这里拥有不止一套房子， 拿出来卖的很少 。

而这套房子之所以流入法拍市场，据知情人士透露，是因为 房主的公司上市对赌失败，导致名下资产被处置 。

据悉，房主的公司主要涉足大数据分析和营销等行业。 前些年，曾经陆续有两家A股上市公司发布公告，欲收购或并购该公司，但后来都因故中止。之后，该公司曾计划在A股市场谋求独立上市机会。

豪宅经纪人们说， 这套房子去年就拿出来卖了 。“当时我有个客户出价到1.05亿元，但房主坚持要再加300万元。”一位资深豪宅经纪人说，双方对300万元的争议就在于院子里那两棵橄榄树，当时客户的意思是不愿意加300万元，那两棵树房主挖走好了，房主后来也不高兴了， 双方后来没谈成 。

不过，豪宅经纪人告诉记者，沿湖的这批法式合院目前总价基本都在1亿元以上，单价在20万元左右。“ 如果拍卖价在1亿元以内，都属于捡漏。 ”